É necessário
que expliquemos essa situação para que pessoas inocentes não sejam prejudicadas
por construtoras que não respeitam seus consumidores e só visam única e
exclusivamente os lucros sem se importar com o pós-venda que é extremamente
necessário para uma empresa.
O condomínio edilício são os típicos condomínios
dos edifícios de apartamentos ou de um conjunto de casas, ele é constituído por
unidades imobiliárias devidamente individualizadas e discriminadas.
O inciso I do artigo 1332 estabelece textualmente que:
"Art. 1.332. Institui-se o condomínio
edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro
de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das
unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes
comuns;".
Como vemos a principal característica do
condomínio é a simultaneidade de áreas que são de uso comum a todos os
condôminos, e as áreas que são de propriedade exclusiva de cada um dos
condôminos.
Nesta linha de argumentação é importante observar
que os efeitos de individualização e discriminação das unidades concluídas, com
os atributos de unidades imobiliárias autônomas, defluem do ato de averbação do
"habite-se".
Portanto, depois de concluída a construção e
recebido o habite-se é que se pode fazer a averbação da construção no Oficio de
Registro de Imóveis competente, materializando assim os efeitos de
individualização e discriminação das unidades imobiliárias integrantes das
respectivas edificações.
Isto é o que determina a Lei em especial o artigo
44 da Lei 4.591/64, verbis:
"Art. 44. Após a concessão do
"habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá
requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de
individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os
adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa
obrigação."
Desta forma entende-se que é impossível, a
instituição de "condomínio edilício", com objeto unidades
imobiliárias sem a necessária individualização e discriminação, ou seja, sem a
averbação da certificação da conclusão da construção nas correspondentes matrículas
imobiliárias. Do mesmo modo, impossível a integração de unidades imobiliárias,
sem tais atributos, a condomínio edilício já instalado.
Assim, por ser a certidão do habite-se um
documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo-se as exigências
estabelecidas pela prefeitura para a aprovação de projetos o mesmo é documento
essencial para a instituição condominial.
Abaixo
segue algumas dicas que
dever ser levadas em consideração pelo consumidor, pois evitam aborrecimentos e
dores de cabeça, vejam:
a) O habite-se é documento indispensável inclusive
para venda do imóvel no momento em que o proprietário desejar, uma vez que
Imóveis que não têm a certidão do habite-se perdem o valor na hora da venda,
pois estão na condição de irregulares perante a prefeitura;
b) O fato das contas de água, luz e telefone
estarem devidamente cadastradas não significam que o imóvel esteja regularizado
junto à prefeitura. Significa apenas que as exigências estabelecidas pelas
concessionárias destes serviços foram atendidas;
c) Da mesma forma com o carnê de IPTU também não
significam que o imóvel esteja regularizado. Muitas prefeituras elaboram o
cadastro das construções irregulares somente com o objetivo de arrecadarem
impostos;
d) Os prédios residenciais não podem constituir
condomínio legal, não sendo possível o estabelecimento de uma convenção que
ampare os usuários e defina o rateio das despesas que são comuns;
e) Entidades que financiam a compra de imóveis
exigem a certidão do habite-se para que o empréstimo seja concedido;
f) Para a averbação (registro) do imóvel no
Registro Geral de Imóveis, é necessária a certidão do habite-se.
Desta forma verifica-se que a transferência de
responsabilidade instituída pela construtora é ilegal e nula de pleno direito
cabendo aos proprietários adquirentes das unidades habitacionais exigir a
devida averbação da construção, para só então instituir o condomínio edilício e
passarem a se responsabilizar por todas as despesas ordinárias e extraordinárias
advindas do mesmo.
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CLAUDIANO SILVA
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