TALVEZ A DIÁRIA EM UM FAMOSO HOTEL COM BANDEIRA
INTERNACIONAL POSSA PARECER FORA DO ORÇAMENTO PARA ALGUNS DOS CONSUMIDORES
MÉDIOS, MAS OS QUARTOS SÃO MAIS ACESSÍVEIS DO QUE PARECEM PARA OS
PEQUENOS INVESTIDORES.
OS CHAMADOS CONDO-HOTÉIS – VENDIDOS QUARTO POR QUARTO –
VIVEM TENDÊNCIA DE ALTA NO MERCADO, DIVERSIFICANDO AS POSSIBILIDADES DE
APLICAÇÃO IMOBILIÁRIA. “A PROCURA PELOS HOTÉIS RESSURGIU NOS DOIS ÚLTIMOS
ANOS E ACOMPANHOU O CRESCIMENTO DO BRASIL. EM SÃO PAULO NÃO EXISTE VAGA,
HÁ UMA DEMANDA REPRIMIDA”, AFIRMA O DIRETOR DE INCORPORAÇÃO
DA BROOKFIELD, ANDRÉ LUCARELLI. A COMPANHIA ACABA DE LANÇAR
DOIS EDIFÍCIOS COM FUTURA OPERAÇÃO DA ATLANTICA HOTELS
INTERNATIONAL NO COMPLEXO MISTO BROOKFIELD CENTURY PLAZA SANTO ANDRÉ.
NO ANO PASSADO, 1.557 UNIDADES HOTELEIRAS FORAM COLOCADAS
À VENDA EM CINCO LANÇAMENTOS NA REGIÃO METROPOLITANA DE SÃO PAULO,
308 DELAS NA CAPITAL, SEGUNDO LEVANTAMENTO DA IMOBILIÁRIA ABYARA BRASIL
BROKERS. A EMPRESA INFORMA AINDA TRÊS PROJETOS EM DESENVOLVIMENTO NA
METRÓPOLE, EMBORA O MERCADO MOSTRE SINAIS MAIS EXPRESSIVOS DE
AQUECIMENTO. SOMENTE A INCORPORADORA SETIN TEM PREVISÃO DE LANÇAR
DOIS PROJETOS NA CIDADE DE SÃO PAULO, ALÉM DE SETE NOS MUNICÍPIOS
DO ENTORNO E SEIS NO INTERIOR, TODOS EM PARCERIA COM A REDE ACCOR.
O INVESTIDOR INTERESSADO EM ADQUIRIR UM APARTAMENTO
HOTELEIRO DEVE SE ACOSTUMAR ÀS ESPECIFICIDADES DO PRODUTO. “A PESSOA COMPRA UM
QUARTO, QUE TEM ESCRITURA COMO QUALQUER OUTRO IMÓVEL. A ÚNICA COISA É
QUE NÃO SE TEM DIREITO DE USO, SÓ DIREITO DE PROPRIEDADE”, DIZ
ROBERTO LAUFER, DE 54 ANOS, HÁ MAIS DE UMA DÉCADA ATUANDO COMO
INVESTIDOR NA ÁREA. “MAS O HOTEL FUNCIONA COMO UM CONDOMÍNIO.” SEGUNDO
ELE, UMA UNIDADE NA CAPITAL PAULISTA NÃO É ADQUIRIDA POR MENOS DE R$ 300
MIL.
A PARTICIPAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS NA GESTÃO DO EMPREENDIMENTO OCORRE DE MANEIRA INDIRETA. AO DECIDIREM PELA COMPRA, ELES SÃO ORGANIZADOS EM UMA PERSONALIDADE JURÍDICA E, JUNTOS, ADEREM A UM CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS COM UMA EMPRESA DE GERENCIAMENTO DE ATIVOS (ASSET MANAGEMENT), QUE OS REPRESENTA FRENTE À OPERADORA HOTELEIRA. “ESSAS COMPANHIAS FUNCIONAM COMO AUDITORAS PERMANENTES NOS HOTÉIS”, DIZ O VICE-PRESIDENTE DE ASSUNTOS IMOBILIÁRIOS E TURÍSTICOS DO SINDICATO DA HABITAÇÃO (SECOVI-SP), CAIO CALFAT. A ENTIDADE OFERECE GRATUITAMENTE, EM SEU SITE, O “MANUAL DE MELHORES PRÁTICAS PARA HOTÉIS DE INVESTIDORES IMOBILIÁRIOS PULVERIZADOS”.
OS CONDÔMINOS DESSES EDIFÍCIOS ARCAM COM OS CUSTOS DE
OPERAÇÃO DO COMPLEXO E RESERVAM 5% DO FATURAMENTO PARA UM FUNDO DE
REPOSIÇÃO DE ATIVOS, SEMELHANTE AO FUNDO DE RESERVA NOS RESIDENCIAIS. POR
OUTRO LADO, SÃO REMUNERADOS COM DIVIDENDOS ANUAIS E, DE ACORDO COM A
FRAÇÃO IDEAL DE SEUS IMÓVEIS, COM ALUGUÉIS VARIÁVEIS, DEPENDENTES
DA TAXA DE OCUPAÇÃO. “NOS TRÊS PRIMEIROS MESES, NORMALMENTE NÃO SÃO
DISTRIBUÍDOS OS ALUGUÉIS (POR CAUSA DOS CUSTOS INICIAIS DE OPERAÇÃO)”,
EXPLICA LAUFER, QUE RECEBE CERCA DE R$ 2 MIL MENSAIS POR CADA QUARTO QUE
POSSUI EM UM COMPLEXO DE QUATRO ESTRELAS.
OS PROPRIETÁRIOS NÃO TÊM DESPESAS EXTRAS COM A VACÂNCIA
DE SUAS UNIDADES, COMO OCORRE EM OUTROS IMÓVEIS DE
INVESTIMENTO, NA MEDIDA EM QUE A OPERAÇÃO HOTELEIRA É FEITA EM CONJUNTO.
OUTRA VANTAGEM, DE ACORDO COM O REPRESENTANTE DO SECOVI-SP, É
A TENDÊNCIA DE VALORIZAÇÃO DO PONTO. “EM DEZ ANOS DE OPERAÇÃO, UM
HOTEL BEM CUIDADO VALE MAIS DO QUE CUSTOU. UM RESIDENCIAL DEPRECIA EM
MÉDIA DE 3% A 3,5% AO ANO”, DIZ.
RECOMENTO A LEITURA: LANÇAMENTO EM SANTO ANDRÉ (PIRELLI) - BROOKFIELD CENTURY PLAZA(COMPLEXO MULTI USO)
NEGÓCIO
MESMO QUE TENTADORES, OS
ATRATIVOS DO INVESTIMENTO NÃO DISPENSAM O CUIDADO NA HORA DE ESCOLHER O
EMPREENDIMENTO CERTO. “O HOTEL TEM ALGUMAS PREMISSAS: A LOCALIZAÇÃO, A
OPERADORA HOTELEIRA (QUE FARÁ A ADMINISTRAÇÃ0 DO NEGÓCIO) E O INCORPORADOR”,
DIZ O PRESIDENTE DA SETIN, ANTONIO SETIN, HÁ TRÊS DÉCADAS ATUANTE NESSE
MERCADO. REGIÕES PRÓXIMAS A CORREDORES CORPORATIVOS E PROJETOS MISTOS, COM
TORRES RESIDENCIAIS, COMERCIAIS E EVENTUALMENTE SHOPPINGS, SÃO ESPECIALMENTE
VOCACIONADOS PARA OS HOTÉIS POR SE APRESENTAREM COMO POLOS GERADORES DE
DEMANDA. A PROXIMIDADE DA AVENIDA PAULISTA E DE UM CENTRO COMERCIAL SÃO,
POR EXEMPLO, O GRANDE MOTE DE UM FUTURO LANÇAMENTO DA INCORPORADORA YOU,
INC COM A BANDEIRA IBIS BUDGET, DO GRUPO ACCOR. “O TERRENO TEM CERCA DE
1.000 METROS QUADRADOS. SE ELE FOSSE MAIOR, TERIA FEITO DOIS HOTÉIS”, DIZ,
CONFIANTE, O DIRETOR EXECUTIVO DA COMPANHIA, EDUARDO MUZKAT.
A ASSOCIAÇÃO DOS EMPREENDIMENTOS COM MARCAS
HOTELEIRAS CONHECIDAS – REGRA NO MERCADO – TEM COMO VANTAGEM, SEGUNDO
O EXECUTIVO, A MAIOR VISIBILIDADE DOS EDIFÍCIOS DURANTE O
PERÍODO DE OPERAÇÃO. JÁ O DIRETOR DE ATENDIMENTO DA ABYARA BRASIL BROKERS,
BRUNO VIVANCO, ACREDITA QUE AS GRANDES OPERADORAS HOTELEIRAS DEEM RESPALDO
AOS PROJETOS: “ELAS NÃO CORREM O RISCO DE COLOCAR SEUS NOMES EM
EMPREENDIMENTOS QUE NÃO DARÃO CERTO”.
A DECISÃO DE CONSTRUIR UM NOVO EDIFÍCIO VOLTADO À HOSPEDAGEM
DE TURISTAS, NO ENTANTO, É COMPLEXA E ENVOLVE A CONTRATAÇÃO DE EMPRESAS
ESPECIALIZADAS NA REALIZAÇÃO DE ESTUDOS PRÉVIOS DE VIABILIDADE. “NÃO
É QUALQUER INCORPORADOR QUE CONSEGUE FAZER UM HOTEL. É PRECISO TER A
DEMANDA ACERTADA DO TERRENO PORQUE O PREÇO DE VENDA DO METRO QUADRADO É
MAIS ALTO.”
UM QUARTO PODE CUSTAR, NO TOTAL, MENOS DO QUE UM
PEQUENO ESCRITÓRIO. NO ENTANTO, IMPÕE ALTOS CUSTOS DE METRO
QUADRADO POR APRESENTAR PEQUENAS DIMENSÕES INTERNAS. UM
APARTAMENTO LOCALIZADO EM UM EDIFÍCIOS COM MARCA SUPERECONÔMICA
MEDE APROXIMADAMENTE 15 M². O CONHECIMENTO ESPECÍFICO TAMBÉM
REDUZ RISCOS DE ERRO NA DEFINIÇÃO DOS PRODUTOS, DE ACORDO COM O PRESIDENTE
DA SETIN. ELE LEMBRA DE QUE O OFERECIMENTO DE ALGUNS SERVIÇOS DE HOTELARIA
PODEM ONERAR DEMAIS A OPERAÇÃO FUTURA DOS EMPREENDIMENTOS, ESPECIALMENTE SE A
OPÇÃO DOS EMPREENDEDORES FOR POR PREÇOS BAIXOS DE DIÁRIA.
Por Gustavo Coltri,
Fonte: “O Estado de S. Paulo”
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